Portugal registou 169.812 transacções imobiliárias em 2025 — o recorde histórico absoluto. Os preços subiram +17,6% (INE Q3 2025). Lisboa está no Top 5 do luxo mundial (Savills 2026). Se está a pensar comprar, este guia cobre tudo: do NIF à escritura, com custos reais actualizados.
1. O Processo Passo a Passo
Obtido no Serviço de Finanças ou via advogado (1-2 dias). Indispensável para qualquer transacção em Portugal.
Abrir conta num banco português (Millennium BCP, Santander, Novobanco). 1-2 semanas. Necessário NIF + passaporte.
Verificar certidão de registo predial, caderneta predial, licença de habitação, dívidas ao condomínio. Advogado recomendado.
Proposta por escrito com prazo (48-72h). Use o Deal Radar da Agency Group para determinar a oferta óptima.
Contrato-promessa. Sinal típico: 10-30% do preço. Se o comprador desiste, perde o sinal. Se o vendedor desiste, devolve em dobro.
Outorgada em notário. IMT + IS pagos antes. Registo definitivo na Conservatória. Prazo médio CPCV → Escritura: 45-90 dias.
2. Custos Reais de Aquisição
Para um imóvel de €500.000 em Lisboa (habitação própria, 2026):
| Custo | Taxa/Valor | Valor Estimado |
|---|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) | Tabela progressiva até 7,5% | € 21.271 |
| IS (Imposto de Selo) | 0,8% sobre o preço | € 4.000 |
| Registo Predial + Notário | Fixo + variável | € 1.200–2.000 |
| Advogado (recomendado) | 0,5–1% do preço | € 2.500–5.000 |
| Comissão Agência (do vendedor) | 3–5% + IVA | € 0 (pago pelo vendedor) |
| Total custos de aquisição | ~5–6% do preço | € 28.500–32.000 |
Nota IMT 2026: Residência permanente tem isenção até €97.064. Acima disso, aplica-se a tabela progressiva. Não residentes e investimento pagam a tabela completa sem isenção.
3. IMT — Tabela 2026 Completa
| Preço | Taxa Marginal | Parcela a Abater |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% | €0 |
| €97.065 – €132.774 | 2% | €1.941 |
| €132.775 – €182.349 | 5% | €5.924 |
| €182.350 – €316.772 | 7% | €9.561 |
| €316.773 – €633.453 | 8% | €16.729 |
| €633.454 – €1.050.400 | 6% (taxa única) | — |
| Acima de €1.050.400 | 7,5% (taxa única) | — |
4. O CPCV em Detalhe
O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o momento mais crítico da transacção. Define preço, prazo para escritura, e penalidades em caso de incumprimento.
O que deve incluir o CPCV
Identificação completa das partes · Identificação do imóvel (artigo matricial, descrição predial) · Preço e forma de pagamento · Valor do sinal · Prazo para escritura · Condições suspensivas (ex: aprovação de crédito) · Penalidades por incumprimento · Estado do imóvel na data da escritura.
Atenção: Exija sempre que o CPCV seja revisto por advogado antes de assinar. Os €1.500–3.000 de honorários podem poupar dezenas de milhares em disputas futuras.
5. Crédito Habitação em Portugal
Residentes em Portugal (europeus e não-europeus com título de residência) têm acesso a crédito habitação nos bancos portugueses. Condições actuais (Março 2026):
| Parâmetro | Habitação Própria | Investimento |
|---|---|---|
| LTV máximo | 90% | 75% |
| Prazo máximo | 40 anos | 30 anos |
| Euribor 6M (Março 2026) | 2,95% | |
| Spread típico | 0,9–1,5% | 1,5–2,5% |
| DSTI máximo (BdP) | 35% | 35% |
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6. Dicas Exclusivas Agency Group
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Timing: O mercado português tem menos liquidez em Agosto e Janeiro. Negoceie nestes períodos — vendedores têm menos alternativas.
Off-Market: 30-40% das melhores oportunidades nunca chegam aos portais. A Agency Group tem acesso exclusivo a este inventário.
NHR/IFICI: Se vai mudar para Portugal, candidature-se ao NHR/IFICI imediatamente após estabelecer residência fiscal. Pode poupar €50.000–€500.000 em impostos nos próximos 10 anos.
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