Comprare Casa in Portogallo 2026: Guida Completa per Italiani

Il mercato immobiliare portoghese è diventato uno dei più attraenti d'Europa per gli acquirenti italiani. Con prezzi ancora inferiori rispetto alle principali città italiane, un clima eccellente, una qualità della vita elevata e un regime fiscale agevolato (IFICI), il Portogallo offre opportunità difficilmente replicabili altrove nel 2026.

Perché il Portogallo Attira gli Italiani nel 2026

Gli acquirenti italiani rappresentano un segmento in forte crescita nel mercato immobiliare portoghese. Pur non essendo ancora tra le prime cinque nazionalità straniere, il numero di transazioni da parte di cittadini italiani è cresciuto del 34% tra il 2023 e il 2025. Le ragioni sono molteplici:

• Prezzi ancora accessibili rispetto a Roma, Milano o Firenze
• Regime IFICI con tassazione agevolata al 20% per residenti non abituali
• Clima atlantico con 300 giorni di sole all'anno
• Ottima connettività aerea verso l'Italia (Milano, Roma, Bologna, Venezia)
• Qualità della vita, sicurezza e sanità pubblica di alto livello
• Possibilità di mantenere la residenza fiscale italiana o scegliere il regime portoghese

Prezzi nelle Principali Zone nel 2026

Il Regime IFICI: Vantaggio Fiscale per i Nuovi Residenti

Il regime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) ha sostituito il precedente NHR nel 2024 e rappresenta ancora un vantaggio fiscale significativo per chi stabilisce la residenza fiscale in Portogallo. I principali benefici includono:

• Aliquota flat del 20% sui redditi da lavoro dipendente e autonomo di fonte portoghese
• Possibile esenzione su redditi di fonte estera (pensioni, dividendi, royalties) per 10 anni
• Nessuna doppia imposizione grazie alla convenzione Italia-Portogallo
• Applicazione per persone fisiche che non sono state residenti fiscali in Portogallo negli ultimi 5 anni

Per i pensionati italiani con pensioni INPS o INPDAP, il regime può portare a risparmi fiscali molto significativi. Si consiglia di consultare un commercialista specializzato in fiscalità internazionale prima di procedere con il trasferimento di residenza.

Il Processo di Acquisto Passo per Passo

Il processo di acquisto immobiliare in Portogallo è ben regolamentato e relativamente semplice per gli acquirenti stranieri, a patto di seguire i passaggi corretti:

1. Ottenere il NIF (Numero di Identificazione Fiscale): Equivalente al codice fiscale italiano, è obbligatorio per qualsiasi transazione. Può essere ottenuto presso le Finanças locali o tramite un rappresentante fiscale anche prima di arrivare in Portogallo.
2. Aprire un conto corrente portoghese: Non obbligatorio ma fortemente raccomandato. La maggior parte delle banche portoghesi (Millennium BCP, Caixa Geral, Santander Totta) accetta clienti stranieri.
3. Proposta di acquisto e negoziazione:Una volta identificato l'immobile, Agency Group gestisce la negoziazione del prezzo e delle condizioni.
4. CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda):Equivalente al compromesso italiano. Prevede il versamento di una caparra (tipicamente 20–30%) e fissa data e condizioni dell'atto definitivo.
5. Due diligence e finanziamento:Verifica catastale, ipoteche, abusi edilizi. Le banche portoghesi concedono mutui agli stranieri fino all'80% del valore di perizia.
6. Escritura (Atto Definitivo): Stipulato davanti a notaio, conclude il trasferimento di proprietà.

Costi di Transazione da Considerare

Come in Italia, l'acquisto immobiliare in Portogallo comporta costi aggiuntivi rispetto al prezzo di vendita. Per un immobile di €500.000, i costi tipici includono:

• IMT (tassa di trasferimento): 0–8% — su €500K circa €25.000–€30.000
• Imposto de Selo (imposta di bollo): 0,8% — circa €4.000
• Notaio e registro: €1.500–€3.000
• Avvocato (se utilizzato): €2.000–€5.000
• Commissione agenzia: solitamente a carico del venditore in Portogallo

Il totale dei costi aggiuntivi si aggira tipicamente tra il 6% e il 9% del prezzo di acquisto — inferiore a quanto previsto in molte regioni italiane.

Zone Preferite dagli Italiani

Gli acquirenti italiani mostrano preferenze abbastanza definite. Lisbona (specialmente Chiado, Príncipe Real e Estrela) attrae principalmente professionisti e imprenditori. L'Algarve è la scelta preferita per la seconda casa e per chi cerca rendimenti da affitto. La Madeira sta emergendo come alternativa interessante con la sua crescita record del 31% nel 2025 e lo status di zona franca per alcune attività.

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