Comprar um imóvel em Portugal implica pagar impostos e taxas que podem representar 6% a 10% do preço de compra. Conhecer exactamente o que paga — e quando — é essencial para orçamentar correctamente a aquisição. Este guia cobre o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), o Imposto de Selo, o IMI anual, o AIMI e a retenção na fonte para não residentes, com exemplos reais para imóveis de €300.000, €500.000 e €1.000.000.
1. Os Quatro Impostos que Precisa de Conhecer
Pago uma vez na compra. Progressivo para habitação própria, taxa única para investimento e não residentes. Calculado sobre o maior valor entre escritura e VPT.
0,8% sobre o preço de compra. Adicional de 0,6% sobre o montante do crédito habitação. Pago no mesmo momento que o IMT, antes da escritura.
Imposto anual sobre o VPT (Valor Patrimonial Tributário). Taxa: 0,3%–0,45% urbano. Pago pelo proprietário a 30 de Abril / Maio (colecta > €500 parcelado).
Aplica-se a patrimónios imobiliários acima de €600.000 (singular) ou €1.200.000 (casal). Taxa: 0,7% até €1M, 1% até €2M, 1,5% acima. Pago em Setembro.
2. Tabela IMT 2026 — Habitação Própria e Permanente
Para residência principal em Portugal continental. Aplica-se apenas a cidadãos que estabelecem residência efectiva no imóvel.
| Escalão de Valor | Taxa Marginal | Parcela a Abater |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% (isento) | € 0 |
| €97.065 – €132.774 | 2% | € 1.941,28 |
| €132.775 – €182.349 | 5% | € 5.924,50 |
| €182.350 – €316.772 | 7% | € 9.560,94 |
| €316.773 – €633.453 | 8% | € 16.727,66 |
| €633.454 – €1.050.400 | 6% (taxa única) | — |
| Acima de €1.050.400 | 7,5% (taxa única) | — |
Atenção: A tabela acima aplica-se à habitação própria e permanente. Para imóveis de rendimento, investimento, ou compra por não residentes sem intenção de fixar residência, aplica-se a taxa de 6,5% (urbano) até €92.407 isento, e depois escalonamento próprio — ou directamente 7,5% acima de €1.050.400.
3. Tabela IMT 2026 — Investimento e Não Residentes
| Escalão de Valor | Taxa Marginal | Parcela a Abater |
|---|---|---|
| Até €92.407 | 1% | € 0 |
| €92.408 – €126.403 | 2% | € 924,07 |
| €126.404 – €172.348 | 5% | € 4.716,14 |
| €172.349 – €287.213 | 7% | € 9.159,06 |
| €287.214 – €574.323 | 8% | € 12.033,19 |
| €574.324 – €1.050.400 | 6% (taxa única) | — |
| Acima de €1.050.400 | 7,5% (taxa única) | — |
4. Exemplos Práticos — Cálculo Total de Impostos
Imóvel €300.000 — Habitação Própria (Residente)
| Imposto / Custo | Taxa / Base | Valor |
|---|---|---|
| IMT | Tabela progressiva HPP | € 7.234 |
| Imposto de Selo (compra) | 0,8% × €300.000 | € 2.400 |
| Imposto de Selo (crédito 80%) | 0,6% × €240.000 | € 1.440 |
| Notário + Registo | Estimativa | € 1.500 |
| Total impostos e custos | ~4,2% do preço | € 12.574 |
Imóvel €500.000 — Investimento ou Não Residente
| Imposto / Custo | Taxa / Base | Valor |
|---|---|---|
| IMT | Tabela progressiva investimento | € 27.967 |
| Imposto de Selo (compra) | 0,8% × €500.000 | € 4.000 |
| Notário + Registo | Estimativa | € 1.800 |
| Total impostos e custos | ~6,8% do preço | € 33.767 |
Imóvel €1.000.000 — Habitação Própria (Residente)
| Imposto / Custo | Taxa / Base | Valor |
|---|---|---|
| IMT | 6% taxa única × €1.000.000 | € 60.000 |
| Imposto de Selo (compra) | 0,8% × €1.000.000 | € 8.000 |
| Notário + Registo | Estimativa | € 2.200 |
| Total impostos e custos | ~7,0% do preço | € 70.200 |
5. IMI Anual — O Imposto que Fica Para Sempre
Após a compra, o IMI é cobrado anualmente pelo município onde o imóvel está localizado. A base de cálculo é o VPT (Valor Patrimonial Tributário), que tende a ser inferior ao valor de mercado — especialmente em zonas premium.
| Município | Taxa IMI Urbano | Notas |
|---|---|---|
| Lisboa | 0,3% | Mínimo legal para municípios grandes |
| Cascais | 0,34% | Desconto para HPP + eficiência energética |
| Porto | 0,33% | Isenção 3 anos HPP (rend. ≤ €153K) |
| Sintra | 0,35% | — |
| Faro / Algarve | 0,36%–0,45% | Varia por município |
| Funchal (Madeira) | 0,30% | — |
Isenção IMI HPP: Habitação própria e permanente com VPT até €125.000 e rendimento colectável do agregado até €153.300 beneficia de isenção permanente de IMI. Requer pedido formal nas Finanças nos 60 dias seguintes à escritura.
6. AIMI e Retenção na Fonte para Não Residentes
O AIMI incide sobre o somatório do VPT de todos os imóveis detidos em Portugal a 1 de Janeiro de cada ano. Pessoas singulares têm dedução de €600.000 (€1.200.000 para casais). Empresas não têm dedução e pagam 0,4% sobre o total.
Rendas pagas a não residentes estão sujeitas a retenção na fonte de 25% (IRS). Alienação de imóveis por não residentes: as mais-valias são tributadas à taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia (residentes incluem apenas 50% no englobamento).
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