Quando vende um imóvel em Portugal por valor superior ao de compra, a diferença está sujeita a IRS. Mas o Código do IRS (CIRS) prevê mecanismos que reduzem significativamente — ou eliminam — a carga fiscal: coeficientes de desvalorização monetária que corrigem o valor de compra pela inflação acumulada, isenção total para habitação própria permanente com reinvestimento, e uma taxa especialmente favorável para residentes que optam pelo englobamento. Neste guia explicamos a fórmula completa, os coeficientes AT actualizados para 2026, as isenções disponíveis e como calcular o imposto antes de assinar qualquer escritura de venda.
1. A Fórmula CIRS — Os 4 Passos do Cálculo
O valor de compra é corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária da AT (publicado anualmente em Portaria). A correcção reduz o ganho tributável — quanto mais antigo o imóvel, maior o benefício.
Do ganho bruto deduzem-se: IMT e IS pagos na compra, custos de obras documentadas com factura, comissão de agência com recibo, custos de notário e registo na compra e na venda, e certificação energética.
Residentes fiscais em Portugal tributam apenas 50% do ganho bruto líquido (após deduções). Não residentes tributam 100%. Esta diferença pode representar dezenas de milhares de euros de imposto.
Não residentes pagam 28% sobre 100% do ganho. Residentes podem optar pelo englobamento (tabela IRS progressiva 14,5%–48% sobre 50% do ganho) ou pela taxa autónoma de 28% sobre 50% do ganho.
2. Coeficientes de Desvalorização Monetária AT — 2026
A Portaria publicada anualmente pela Autoridade Tributária define os coeficientes que corrigem o valor de aquisição pela inflação acumulada. Aplicam-se a imóveis adquiridos há mais de 24 meses. Quanto mais antigo o imóvel, maior a correcção e menor o ganho tributável:
| Ano de Aquisição | Coeficiente AT 2026 | Efeito Prático |
|---|---|---|
| 2024 – 2025 | 1,00 | Sem correcção (menos de 24 meses) |
| 2022 – 2023 | 1,07 | Base sobe 7% |
| 2020 – 2021 | 1,12 | Base sobe 12% |
| 2018 – 2019 | 1,18 | Base sobe 18% |
| 2015 – 2017 | 1,27 | Base sobe 27% |
| 2010 – 2014 | 1,38 | Base sobe 38% |
| 2005 – 2009 | 1,52 | Base sobe 52% |
| 2000 – 2004 | 1,72 | Base sobe 72% |
| 1995 – 1999 | 2,01 | Base duplica |
3. Exemplo Prático Completo
Imóvel comprado em 2015 por €200.000, vendido em 2026 por €380.000. Coeficiente AT 2026 para 2015: 1,37. Despesas e obras documentadas: €25.000.
| Passo | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Valor de venda | — | € 380.000 |
| Valor de compra corrigido | € 200.000 × 1,37 | € 274.000 |
| Ganho bruto antes de deduções | € 380.000 − € 274.000 | € 106.000 |
| Deduções (obras + custos) | Facturas documentadas | − € 25.000 |
| Ganho bruto líquido | € 106.000 − € 25.000 | € 81.000 |
| Base tributável — Residente (50%) | € 81.000 × 50% | € 40.500 |
| Imposto estimado — Residente (escalão ~45%) | € 40.500 × ~45% | ~ € 18.225 |
| Base tributável — Não Residente (100%) | € 81.000 × 100% | € 81.000 |
| Imposto — Não Residente (28% taxa autónoma) | € 81.000 × 28% | ~ € 22.680 |
Isenção HPP — Art. 10º/5 CIRS: Vende habitação própria permanente e reinveste noutra HPP em Portugal, UE ou EEA? Isenção total de impostos sobre as mais-valias. Condições: o imóvel vendido deve ser a HPP do vendedor há pelo menos 24 meses; o produto da venda deve ser reinvestido na compra de nova HPP no prazo de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes); o vendedor não pode ter beneficiado desta isenção nos 3 anos anteriores. Reinvestimento parcial: isenção proporcional.
4. Isenções Disponíveis em 2026
Isenção HPP com Reinvestimento
A principal isenção do CIRS para venda de imóveis. Aplica-se à alienação da habitação própria e permanente com reinvestimento do produto da venda noutra HPP. O reinvestimento pode ser total (isenção total) ou parcial (isenção proporcional ao valor reinvestido). Válida para residentes fiscais em Portugal — não residentes não têm acesso a esta isenção pela regra geral.
Isenção por Prejuízo
Se a venda originar menos-valia (vende por valor inferior à base de custo corrigida), não há imposto. A menos-valia pode ainda ser deduzida a mais-valias de outros imóveis no mesmo ano fiscal — ou reportada para os 5 anos seguintes.
Isenção para Imóveis Adquiridos antes de 1989
Imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 (entrada em vigor do CIRS) estão totalmente isentos de mais-valias — independentemente do ganho realizado. Esta isenção é particularmente relevante para heranças ou imóveis familiares antigos.
5. Residente vs. Não Residente — Diferença Crítica
| Parâmetro | Residente Fiscal Portugal | Não Residente |
|---|---|---|
| Base tributável | 50% do ganho bruto líquido | 100% do ganho bruto líquido |
| Taxa aplicável | Englobamento (tabela IRS 14,5%–48%) ou 28% autónoma | Taxa autónoma de 28% |
| Isenção HPP (Art. 10º/5) | Disponível com reinvestimento | Não disponível (regra geral) |
| Coeficiente de desvalorização AT | Aplica-se | Aplica-se |
| Encargos dedutíveis | Todos os documentados | Todos os documentados |
| Imposto no exemplo €81K de ganho | ~ € 18.225 | ~ € 22.680 |
6. Como Reduzir o Imposto
Documente todas as obras com factura. Cada euro de obra documentada deduz directamente ao ganho tributável. A diferença entre obras sem factura e obras com factura pode representar €5.000–€20.000 de imposto adicional a pagar. Exija sempre factura com NIF do prestador de serviços.
Inclua todos os custos de transacção. IMT e IS pagos na compra, comissão de agência na venda (com recibo), custos de notário e registo em ambas as transacções, certidão energética — todos são dedutíveis. Reúna os documentos de ambas as transacções antes de declarar à AT.
Avalie o reinvestimento antes de vender. Se a intenção é comprar outra habitação própria em Portugal, UE ou EEA, o planeamento antecipado do reinvestimento pode resultar em isenção total. O prazo é de 36 meses após a venda — mas pode reinvestir até 24 meses antes da venda, contando retroactivamente.
Não residentes: avalie a residência fiscal. Estabelecer residência fiscal em Portugal antes da venda divide imediatamente a base tributável por 2 (de 100% para 50%). Combinado com o NHR/IFICI, os benefícios podem ser ainda mais expressivos. Consulte sempre um advogado fiscal especializado antes de tomar esta decisão.
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