As mais-valias na venda de imóveis em Portugal são tributadas de forma diferenciada consoante se é residente ou não-residente, pessoa singular ou colectiva, e a natureza do imóvel. Conhecer as regras é essencial para optimizar a saída de qualquer investimento.
Regra Geral: Residentes em Portugal
Para residentes fiscais, as mais-valias imobiliárias entram em IRS e são tributadas sobre 50% do valor (a outra metade é excluída). À taxa marginal do escalão, o custo efectivo varia entre 11,2% (escalão mínimo) e 24% (escalão máximo). Opção de englobamento só faz sentido para escalões baixos.
Exclusões e Benefícios Fiscais
- ◆Habitação própria e permanente + reinvestimento total em nova HPP: exclusão total de mais-valia
- ◆Reinvestimento parcial em nova HPP: exclusão proporcional
- ◆Imóveis adquiridos antes de 1989: excluídos de tributação
- ◆NHR / IFICI: mais-valias de imóveis em Portugal são tributadas normalmente (sem benefício NHR)
Não-Residentes: Tributação em 2026
Não-residentes de países com ADT com Portugal: 28% sobre a totalidade da mais-valia (sem excluir 50%). Não-residentes de países sem ADT: mesma regra. Desde a decisão Hollmann do TJUE (2015), Portugal deve tratar cidadãos da UE/EEE igualmente, oferecendo a opção de regime de residente.
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Esta informação é de carácter geral e não substitui consultadoria fiscal personalizada. Consulte sempre um contabilista certificado ou advogado fiscal antes de tomar decisões de investimento.
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